공유관계 적용에 관한 실무상 문제_부동산전문변호사 법률상담

민법에서 말하는 공유관계, 공유지분은 매우 관념적인 것입니다. 관념적으로 공유물 전체에 점처럼 흩어진 것을 의미합니다. 예를들어 1/2지분권자라고 하면 공유물 전체를 1/2지분의 비율로 소유하게 되는 것이고, 결코 그 비율에 해당하는 특정 면적을 배타적으로 사용할 수 있다는 것이 아닙니다. 민법은 “각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다”고 정하고 있는데요(민법 제263조 후단). 여기서 사용/수익의 객체는 공유물의 전체를 말하는 것일 뿐 공유물의 특정부분이 아니라는 뜻입니다. 지분의 비율로 사용할 수 있다는 말은, 그 비율만큼 배타적으로 사용할 수 있다는 의미가 아닙니다. 따라서 어느 공유자 그 누구라도 공유물 전부뿐만 아니라 자신의 비율에 상응하는 부분도 배타적으로 사용하지 못하는 것입니다.

민법상 공유에 관한 법률관계

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이러한, 민법 제263조의 규정 내용을 위반한 경우의 법률관계는 실무에서 자주 문제됩니다.
(1) 제3자 또는 공유자 중 일부가 공유물의 사용을 방해하는 경우,
(2) 일부 공유자가 공뮤물을 배타적으로 사용·수익하거나 제3자가 공유물을 불법점유하여 사용·수익하는 경우,
(3) 제3자가 공유물을 멸실시킨 경우 등이 이에 해당하는데요. 위의 경우 결국 각 공유자는 자신의 공유지분권(소유권)에 근거한 물권적청구권(방해제거청구) 또는, 손해배상청구권, 부당이득반환청구권 등을 행사할 수 있을 것입니다.

일부 공유자가 함부로 , 공유물을 배타적으로 점유하는 경우 이 경우, 다른 공유자는 단독으로 방해제거를 청구할 수 있는데, 우리 대법원은 그 근거를 ‘공유물의 보전행위’에 해당한다고 보고 있습니다.

지분을 소유하고 있는 공유자나 그 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 자라고 할지라도 다른 공유자와의 협의 없이는 공유물을 배타적으로 점유하여 사용 수익할 수 없는 것이므로, 다른 공유권자는 자신이 소유하고 있는 지분이 과반수에 미달되더라도 공유물을 점유하고 있는 자에 대하여 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있다(대법원 1994. 3. 22. 선고 93다9392, 93다9408 전원합의체 판결)

부동산의 공유자의 1인은 당해 부동산에 관하여 제3자 명의로 원인무효의 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우 공유물에 관한 보존행위로서 제3자에 대하여 그 등기전부의 말소를 구할 수 있으므로 상속에 의하여 수인의 공유로 된 부동산에 관하여 그 공유자 중의 1인이 부정한 방법으로 공유물 전부에 관한 소유권이전등기를 그 단독명의로 경료함으로써 타의 공유자가 공유물에 대하여 갖는 권리를 방해한 경우에 있어서는 그 방해를 받고 있는 공유자 중의 1인은 공유물의 보존행위로서 위 단독명의로 등기를 경료하고 있는 공유자에 대하여 그 공유자의 공유지분을 제외한 나머지 공유지분 전부에 관하여 소유권이전등기말소등기절차의 이행을 구할 수 있다(대법원 1988. 2. 23. 선고 87다카961 판결).

소수지분권자의 부당이득반환청구권

일부 공유자가 공뮤물을 배타적으로 사용·수익하거나 제3자가 공유물을 불법점유하여 사용·수익하는 경우이 경우, 다른 공유자는 단독으로 자기의 지분범위 안에서 부당이득반환청구권 손해배상청구권을 병존적/배타적으로 행사할 수 있습니다. 다만, 과반수지분권자로부터 특정부분의 사용수익을 허락받은 제3자의 경우는 주의해야 하는데요, 그 경우라면 다수지분권자의 공유물관리권에 터 잡은 적법한 점유이므로 그 제3자에게는 부당이득반환의무가 인정되기 어렵습니다.

대법원 2006. 11. 24. 선고 2006다49307, 49314 판결

공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있고 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하는 것이므로 공유물의 구체적인 사용·수익의 방법에 관하여 공유자들 사이에 지분 과반수의 합의 없이 공유자 중의 1인이 이를 배타적으로 점유·사용하고 있다면 다른 공유자에 대하여는 그 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있는 것이 된다. 공동상속인 중의 1인이 상속재산인 건물에 거주함으로써 상속재산인 그 건물 부지를 사용·수익하고 있는 경우, 그 사용·수익이 공유지분 과반수의 결의에 기한 것이라는 등의 특별한 사정이 없다면, 위 공동상속인은 건물뿐만 아니라 토지에 관하여도 다른 공동상속인의 공유지분에 해당하는 부분을 부당이득으로서 반환하여야 한다고 본 사례.

대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결

과반수 지분의 공유자는 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관하여 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 과반수 지분의 공유자는 그 공유물의 관리방법으로서 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 수 있으나, 그로 말미암아 지분은 있으되 그 특정 부분의 사용·수익을 전혀 하지 못하여 손해를 입고 있는 소수지분권자에 대하여 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 하고 있다 할 것이므로 이를 반환할 의무가 있다 할 것이나, 그 과반수 지분의 공유자로부터 다시 그 특정 부분의 사용·수익을 허락받은 제3자의 점유는 다수지분권자의 공유물관리권에 터잡은 적법한 점유이므로 그 제3자는 소수지분권자에 대하여도 그 점유로 인하여 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고는 볼 수 없다

등기말소청구의 경우

제3자가 공유물에 대한 침해행위를 한 경우, 각 공유자가 단독으로 지분권을 주장할 수 있는지, 자신의 지분권이 아닌 공유관계 자체도 단독으로 주장이 가능한지도 문제 되는데요. 우리 대법원은 건물의 공유자 중 1인에 대한 건물철거청구를 필수적 공동소송으로 보지 않으며, 지분권의 한도에서 처분권을 가짐을 이유로 일부 공유자에 대한 건물철거청구도 적법한 것으로 보고 있습니다. 또한 등기말소청구의 경우 공유물에 대한 보존행위이므로 공유자 중 1인이 그 전부의 말소를 청구할 수 있다는 입장입니다.

대법원 2009. 2. 26. 선고 2006다72802 판결

원고가 피고에 대하여 피고 명의로 마쳐진 소유권보존등기의 말소를 구하려면 먼저 원고에게 그 말소를 청구할 수 있는 권원이 있음을 적극적으로 주장·입증하여야 하며, 만일 원고에게 이러한 권원이 있음이 인정되지 않는다면 설사 피고 명의의 소유권보존등기가 말소되어야 할 무효의 등기라고 하더라도 원고의 청구를 인용할 수 없고, 부동산의 공유자의 1인은 당해 부동산에 관하여 제3자 명의로 원인무효의 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우 공유물에 관한 보존행위로서 제3자에 대하여 그 등기 전부의 말소를 구할 수 있으나, 공유자가 다른 공유자의 지분권을 대외적으로 주장하는 것을 공유물의 멸실·훼손을 방지하고 공유물의 현상을 유지하는 사실적·법률적 행위인 공유물의 보존행위에 속한다고 할 수 없다. 부동산 공유자 중 1인이 제3자와 무효로 된 가등기를 유용하기로 하는 합의를 하고 그 가등기에 터잡아 순차로 소유권이전등기가 이루어진 사안에서, 다른 공유자가 자신의 소유지분을 침해하는 지분을 초과하는 부분에 대하여는 그 말소를 구할 수 없다고 본 사례