여러 명의 공유지분으로 등기되어 있는 부동산에 대한 임대차계약, 권리양도양수계약을 체결할 때, 해당 부동산의 공유자 전부가 계약당사자가 되는 것이 아니라 그 중 한 두 명만이 당사자가 되는 경우가 있습니다.
예를들어 A, B, C 세 명이 각 1/3 지분으로 공유하고 있는 상가건물 전부에 대한 임대차계약(권리양도양수계약)을 체결하면서, A 혼자만 임대인(양도인)으로 계약하는 경우입니다.
공유자 A, B, C 들이 사이가 좋지 않다는 등의 이유로 해당 공유 상가건물에 대한 임대차계약체결에 대한 전체 동의가 이루어지지 못한 상태에서 공유자 중 한 명인 A가 독단적으로 임대차보증금(월세) 또는 권리금 등 금전적 이익을 누리기 위한 배임적 의사에 기인하는 것입니다.
공유지분이 얼마인지와 무관하게 공유자로 등기되어있는 사람은 해당 부동산의 ‘소유권자’로서 ‘공동소유관계’라고 부르기도 하는데요. 공동소유자는 다 같이 소유권을 가지는 것이기 때문에 단독소유와는 법률관계 구성에 상당한 차이가 있게 됩니다.
임대차계약시 등기부등본 확인 필수
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부동산 거래계약 중 임대차계약 체결시 부동산등기부조차 확인하지 않고 거래하는 사람들이 많습니다. 공인중개사를 끼고 하는 거래라면, 공인중개사가 계약일자 기준으로 발급받은 등기부를 제시하여 확인시킬 것입니다.
그렇게 제시하는 등기부가 계약일자 현재 기준이 맞는지 반드시 확인하셔야 하고, ‘갑구’의 소유자 관계란에 공유지분권자가 있는지, 있다면 해당 공유지분권자의 동의가 있는 상태에서 계약이 진행되는 것인지를 꼭 확인하셔야 합니다.
만약 공인중개사의 주선 없이 개인간에 하는 거래라면, 반드시 스스로 해당 부동산의 등기부를 열람하여 권리관계, 소유권관계 등을 분명히 확인하여야 합니다.
대법원인터넷등기소 사이트를 통해 대한민국 국민이라면 누구나, 1000원의 비용을 지불하고 지번을 입력하는 방법으로, 등기부 발급이 가능합니다(아래 링크를 첨부합니다).
공유지분권자가 여러명인데 그 중 한 두명만 거래하는 것이라면, 다른 공유지분권자의 동의를 받았는지 확인하고 다른 공유지분권자의 동의가 있었음을 증명할 수 있는 증거를 첨부하던가 아니면 특약사항에 해당 사실관계를 명백히 기재하셔야 합니다. 다른 공유지분권자의 동의가 확인되지 않는다면 해당 부동산에 대한 임대차계약이나 권리계약은 하지 않는 것이 안전합니다
지불한 권리금, 보증금, 월세 등에 대한 반환관계에 어려움이 있을 수 있으며, 추후 나머지 지분권자로부터 소송을 당하게 될 여지가 있기 때문입니다.
공유자 중 일부가 공유물 전부에 대하여 임대차계약을 체결하는 것은, 공유물의 관리행위로서,공유지분 과반수의 동의가 필요합니다.
‘공유’란 여러 명이 공동으로 물건을 소유하되, 그들 사이에 별다른 공동목적도 없고, 공동목적을 위한 인적 결합관계도 존재하지 않는 관계를 뜻합니다. 개인주의적 공동소유형태인 공유에서는 물건에 대한 지배권능이 수인의 공유자에게 “지분”이라는 형태로 존재하게 되고, 각 공유자가 가지는 물건에 대한 지배권능은 상호독립적인 것이며, 공유자는 각자 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수 있고, 공유물의 분할청구도 자유롭게 할 수 있는 것이 원칙이 되는 것입니다.
다만, 공유물의 ‘관리행위’라는 부분은 다른 쟁점이 되는데요. 각 공유자가 자신의 공유지분을 자유롭게 처분할 수 있다는 것과, 공유물 전체에 대한 관리행위는 전혀 다른 문제입니다. 공유물의 관리행위란 공유물을 이용하고 개량하는 행위를 말하며, 공유믈의 처분이나 변경에는 이르지 않는 정도를 뜻하는데, 가장 대표적인 공유물의 관리행위가 바로 공유물에 대한 임대차계약체결 행위입니다.
공유지분 부동산거래에 관한 대법원 판례
공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다(대법원 2010다37905 판결).
공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정한다(민법 제265조 본문)는 것이 민법의 태도인데요, 공유자의 과반수가 아니라 공유”지분”의 과반수에 의하여야 한다는 점이 중요합니다. 과반수란 반수를 ‘넘는’정도를 말하므로 1/2 지분권자는 과반수가 아니고, 따라서 1/2지분권자는 다른 1/2지분권자의 동의(협의) 없이 공유물의 보존행위(예: 공유물 전체에 대한 임대차계약 체결)을 할 수 없다고 보아야 합니다. 바꾸어말하면, 부동산에 관하여 과반수의 지분을 가진 공유자는, 다른 공유자들과 공유물의 관리방법에 관한 합의가 없더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수 지분을 가진 자가 공유토지의 특정부분을 배타적으로 사용수익할 것을 정하는 공유물의 관리방방법으로 적법하며, 다만 비록 그 특정된 한 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용수익은 전혀 하고 있지 아니함으로써 손해를 입고 있는 자에 대하여는 과반수 지분권자를 포함한 모든 사용수익을 하고 있는 공유자는 그 자의 지분에 상응하는 부당이득반환의무가 있을 뿐입니다(대법원 88다카33855 판결).
공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고, 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수 지분의 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다. 그리고 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다(대법원 2016다245562 판결).
공유물의 관리방법에 관하여 공유지분 과반수로 결정한다는 민법 제365조 본문은 임의규정이므로, 공유자들이 그와 다른 합의를 할 수도 있습니다.
공유물의 관리방법에 관한 민법 제265조 본문은 임의규정인바, 공유자들이 그와 다른 방법을 정한 경우에는 그에 의하게 됩니다(예를들어 공유자 중 누구라도 지분이 얼마인지와 상관없이 다른 공유자의 동의 없이 자유롭게 해당 부동산 전부에 대하여 단독으로 임대차계약을 체결할 수 있다고 특약했다면 그 특약은 유효하다는 뜻입니다).
공유자 간의 공유물에 대한 사용수익·관리에 관한 특약은 공유자의 특정승계인에 대하여도 당연히 승계된다고 할 것이나, 민법 제265조는 “공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다.”라고 규정하고 있으므로, 위와 같은 특약 후에 공유자에 변경이 있고 특약을 변경할 만한 사정이 있는 경우에는 공유자의 지분의 과반수의 결정으로 기존 특약을 변경할 수 있다(대법원 2005다1827 판결).
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하고, 공유자간의 공유물에 대한 사용수익·관리에 관한 특약은 공유자의 특정승계인에 대하여도 당연히 승계된다고 할 것이나, 공유물에 관한 특약이 지분권자로서의 사용수익권을 사실상 포기하는 등으로 공유지분권의 본질적 부분을 침해한다고 볼 수 있는 경우에는 특정승계인이 그러한 사실을 알고도 공유지분권을 취득하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 특정승계인에게 당연히 승계되는 것으로 볼 수는 없다(대법원 2009다54294 판결).
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