임대차나 전세계약에서 기한이 만료되면 집 주인은 세입자에게 전세보증금과 임대차보증금을 반환하여야 합니다. 이는 당연한 법적 의무이지만, 실제 생활에서는 “다음 세입자가 들어오면 보증금을 돌려줄 테니 기다려 주세요”라는 식의 말을 하면서 보증금을 제때 돌려주지 않는 경우가 많습니다. 전세금반환소송은 쉬운 결정이 아니기 때문에, 집 주인의 부당한 대우에도 세입자는 그저 기다릴 수밖에 없는 실정입니다. 그러나 무조건적으로 기다리는 것만이 답은 아닙니다. 집 주인이 지연 행위를 보인다면, 세입자는 자신의 권리인 보증금 반환청구권을 확보하기 위해 전세금반환소송을 제기하여 법적 조치를 취하는 것이 좋습니다. “권리위에 잠자는 자는 보호받지 못하는 법”임을 명심해야 합니다.
전세금반환소송 분쟁발생 사실관계
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최미남씨는 2014. 11. 1. 임대인(집주인) 김뺑덕씨와 보증금 5,000만원, 계약 기간 2014. 11. 26. ~ 2015. 11. 25.까지 1년으로 하여 부천시 심곡동에 있는 ☆☆원룸 @@호에 임대차계약을 체결하였습니다. 최미남씨는 김뺑덕씨에게 보증금 5,000만원 전액을 지급한 후 확정일자, 주민등록 전입신고까지 마치고 평안하게 생활하였습니다. [다만 이 사건에서는 임대인 김뺑덕씨의 명시적인 요청으로 보증금 5,000만원 전액을 위 ☆☆원룸 @@호를 중개하였던 공인중개사 박□□씨의 계좌로 이체하는 방법으로 지급하였습니다.]최초에 약정하였던 1년의 계약기간이 끝난 2015. 11. 25.이후에도 임대인인 김뺑덕씨와 임차인인 최미남씨 사이에 특별한 의사표시가 없어 계속 묵시적 갱신된채 위 ☆☆원룸 @@호에서 생활하였습니다.그러다가 직장 문제로 더 이상 부천 심곡동에 살기 어려워진 최미남씨는 2017. 9. 14. 김뺑덕씨에게 “임대차 계약을 해지한다. 보증금 5,000만원을 반환해 달라”는 취지의 내용증명을 발송하였습니다. 김뺑덕씨는 내용증명을 받아보고도 아무런 답변도 연락도 없었습니다. 이에 최미남씨는 부득이 김변에게 “임대차 보증금 5,000만원을 돌려받게 해달라”고 소송을 의뢰하게 된 것입니다.
보증금반환청구소송 진행경과
위 사건 관할법원에 최미남씨를 원고, 김뺑덕씨를 피고로 하여, 임대차보증금 5,000만원에 대한 반환을 구하는 소장을 접수하였습니다. 그리고 2018. 6. 28.과 2018. 7. 12.에 각 변론기일에 직접 출석하여 충실히 변론하여 임대차보증금 5,000만원 전액에 대한 승소판결을 받았습니다.
이 사건은 피고인 임대인 김뺑덕씨에 대한 소장부본부터 ‘폐문부재’로 송달이 되지 않아 특별송달(야간), 특별송달(휴일)까지 모두 실시해 보았으나 결국 송달불능에 이르렀고 재판부에서 직권으로 공시송달로 절차를 진행한 사건이었습니다.
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임대차보증금반환소송\_묵시적갱신
이 사건과 관련된 법적 쟁점은 주택임대차보호법상 묵시적 갱신제도입니다.간략히 정리해 보겠습니다. 주택임대차보호법은 임대차계약의 묵시적 갱신제도를 두고 있습니다. 즉, 「임대인」이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에는, 그 기간이 끝난 때에 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 「임차인」이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에도 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 다만, 이러한 주택임대차보호법상 묵시적 갱신은 ㈀ 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체하거나 ㈁ 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 때에는 그 적용이 없으므로 유의를 하여야 합니다.
§ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
이러한 묵시적 갱신으로 임대차계약이 존속되는 경우, 그 임대차기간은 2년으로 보는 것으로 법정되어 있습니다. 다만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약은 종료되게 됩니다.
§ 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.