임대차기간이 적법하게 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 부득이 이사를 가야 하는 경우, 종전에 취득하였던 대항력과 우선변제권을 상실하며 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황에 처할 수 있습니다. 이러한 상황에서 임차인이 새로운 집으로 이사하면서도 돌려받지 못한 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 방법이 있는데요. 바로 임차권등기명령이라는 제도입니다.
임차권등기명령이란, 본래 부동산등기부에는 지상권, 전세권 등 물권이 공시되는 것이 원칙이나, 아주 예외적으로 계약기간이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 주택임차인을 보호하기 위하여 법원의 명령에 따라 그 임차권을 등기부를 통해 공시하는 제도입니다.
이러한 임차권등기명령을 활용하면 반드시 종전 주택에 거주하지 않더라도, 즉 새로운 보금자리로 이사하여 전입신고를 마치더라도, 등기부를 통해 공시된 임차권을 통하여 종전 임차주택에 대하여 (보증금 회수를 위한)대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 됩니다.
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임차권등기명령 신청요건
임차권등기명령 신청은 일정한 요건을 필요로 합니다. 우선 임차권등기명령은 당해 임대차계약이 종료된 경우에만 신청할 수 있습니다. 따라서 묵시적 갱신을 통해 그 기간이 자동 연장된 것으로 볼 수 있는 경우라면, 별도의 해지통고를 거쳐 계약이 종료된 것으로 볼 수 있게 되는 때 비로소 임대차등기명령을 신청할 수 있다는 점에 유의하여야 합니다.
임차권등기명령은 기간 만료에 따른 계약 종료는 물론, 합의해지에 의하여 계약이 종료된 경우에도 신청할 수 있습니다,
임차권등기명령은 임차보증금 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 보증금 중 일부를 돌려받지 못한 경우에도 신청할 수 있습니다. 예컨대 보증금 1억 원 중 5천만 원만을 일부 반환받았다고 한다면 나머지 5천만 원에 대한 임차권등기명령신청이 가능합니다.
임차권등기명령, 신청 방법과 절차는?
임차권등기명령은 임대차 기간이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우, 그 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원 지원 또는 시ㆍ군 법원에 신청할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청시에는 당해 임차주택의 부동산등기사항전부증명서(부동산등기부), 임대차사실 및 구체적인 보증금 액수를 확인할 수 있는 임대차계약서, 확정일자 및 전입사실을 입증할 수 있는 서류 등을 함께 첨부하여야 합니다.
신청취지 작성례
별지목록 기재 건물에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다라는 결정을 구합니다.1. 임대차계약일자 : 20 . . .2. 임차보증금액 : 금 ○○○,○○○,○○○원, 차임 : 금 ○,○○○,○○○원3. 주민등록일자 : 20 . . .4. 임 차 범 위 :5. 점유개시일자 : 20 . . .6. 확 정 일 자 : 20 . . .
신청이유 작성례
신청인과 피신청인 사이에 20 . . . 자에 임차기간 20 . . . 부터 20 . . . 까지 위 임차보증금과 차임으로 별지목록 건물에 대하여 임대차계약을 체결하였으나, 위 계약이 갱신 없이 20.자로 만료하였음에도 불구하고 피신청인은 차일피일 미루며 임차보증금을 지급하지 않고 있습니다. 이에 신청인은 임차보증금의 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사하기 위하여 본 신청에 이른 것입니다.
신청서를 접수받은 관할법원은 당해 신청에 대하여 재판없이 변론할 수 있으며(별도의 공개재판기일을 열지 않을 수 있음), 그 신청이 이유 있는 것으로 판단되는 경우 임차권등기명령을 발하는 결정을 내리게 됩니다.
법원의 결정에 따라 관할등기소를 통해 당해 임차주택 등기부에 임차권의 내용이 공시되며(임차보증금액/임차범위/임대차계약일자/주민등록일자/점유개시일자/확정일자/임차권자), 이렇게 공시된 종전 임차권의 임차인은 당해 보증금을 완제받을 때까지 대항력과 우선변제권을 유지하게 됩니다.
실질적인 전세보증금 반환
임차권등기는 임차주택에 대하여 미반환된 보증금을 위한 일종의 담보적기능을 하게 됩니다. 이는 어디까지나 담보권으로서의 기능만할 뿐, 실질적으로 임차권등기명령의 결정을 받았다고 하더라도 곧바로 보증금을 회수할 수 있는 것은 아니라는 점에 유의하여야 합니다.
물론 임차권등기명령으로 새로운 임차인이 구해지지 않을 것을 염려하여 자진해 보증금을 내어주겠다는 경우도 있으나, 각각의 사정이 다르듯 여태 주지않았던 보증금을 선뜻 내어줄리가 없는 것이 현실이기 때문입니다.
특히 임차권등기명령은 그 형식이 부동산에 대한 가압류/가처분/압류와 같이 등기부를 통해 공시됨에도 불구하고 그 실질은 담보적기능에 국한되므로 임차권등기 그 자체만으로 집행권원이 될 수 없음은 물론, 시효 중단의 효력 또한 인정되지 않습니다.때문에 임대차등기명령만 믿고 장기간 그 권리를 행사하지 않다가, 시효로 그 권리가 소멸해버린 뒤에야 원통함과 분통함을 호소하는 사례가 발생하기도 합니다.
임차권등기 이후에도 여전히 임대인으로부터 보증금을 지급받지 못하고 있다면, 지급명령/보증금반환청구 민사소송 등을 통해 집행권원을 취득하시어 현실적으로 보증금을 회수할 수 있도록 만전을 기하시기 바랍니다.
임차권등기 현실적 문제
임대차기간이 종료되었음에도 불구하고 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 부득이 새로운 주거지로 이사가야 하는 경우, 미지급된 보증금을 담보하기 위하여 종전 임차주택에 임차권등기를 설정할 수 있는데요.
임차권등기를 통해 기존 임차인은 실제 점유여부와는 무관하게 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지하게 됩니다.그러나 반대의 입장에 있는 임대인은 임차권등기로 불측의 손해를 입을 수 있습니다.
전 임차인도 보증금을 못받은 것 같은데, 내 경우도 그러면 어떡하지..?’라는 염려로 새로운 세입자를 구하기 쉽지 않은 것이 현실이기 때문입니다. 이로 인해 임차주택의 소유자, 즉 임대인 역시 재산권행사에 상당한 제약을 받게 됩니다. 새로운 임차인이 구해지지 않으면 말그대로 임대용 주택을 세주지 못하고 마냥 비워둬야 하고, 마치 보증금을 떼먹고 안주는 악덕(?)채무자가 되는 오명을 감당하는 상황이 생기기도 합니다.
간혹 이러한 점을 악용하여 허위의 임차권등기를 경료하는 경우가 생기기도 합니다. 예컨대 임대차기간 중 임대인과 불화가 일자, 임대차기간이 종료하기 무섭게 연락을 차단해버리고 임차권등기를 경료하는 경우가 대표적인 사례입니다.
의도적으로 보증금을 지급하지 않는 상황에서는 불이익을 감수함이 당연하겠지만, 임차권등기명령을 신청하는 과정에서 대부분이 재판없이 즉, 변론없이 등기명령이 내려진다는 점을 이용하여 일방적으로 임차인의 입장에서 임차권등기명령을 받는 경우가 있습니다.보증금을 돌려받지 못하는 주택임차인을 보호하기 위하여 정립한 제도임에도 불구하고 이를 악용하여 임대인에게 피해를 주는 상황이 심심치않게 발생하는 것입니다.
임대인이 임차권등기 말소하는 방법
임대인 입장에서는 하루 빨리 임차권등기를 삭제하는 편이 좋습니다. 따라서 계약종료 직후 보증금을 지급하여 임차권등기명령의 피보전권리인 보증금반환채권이 존재하지 않거나 그러한 권리가 소멸한 경우, 당해 임차권등기명령을 발한 법원에 적극적으로 당해 임차권등기명령에 대한 이의신청을 제기할 수 있습니다.
즉 애초 발하여진 임차권등기명령의 피보전채권이 존재하지 않거나 권리소멸사실을 소명함으로서 당해 임차권등기의 부당성을 입증하고 법원의 결정을 받아 임차권등기를 말소를 구할 수 있는 것입니다.
또한 최초 임차권등기명령이 내려질 당시에는 그 명령이 적법한 것이었으나 이후 사정이 변경되어 당해 명령을 취소하여야 할 필요가 생긴 경우에도 임차권등기명령 취소신청을 통하여 구제받을 수 있습니다.
예컨대 임차권등기 이후 임차인에게 미지급한 보증금을 완제하였으나, 임차인이 보증금을 받자마자 등기는 말소하지 않고 연락을 차단하여 일절 임차인과 소통이 불가능한채 임차권등기만이 존속하고 있는 경우가 대표적인 사례인데요.
임대인 입장에서는 임차권등기가 계속해 남아있다면 새로운 임차인을 구하기에는 상당한 어려움이 생기는 것이 인지상정이므로, 계약내용에 따른 보증금 전액을 상환하였다는 자료를 첨부하여 임차권등기명령취소결정을 통해 당해 등기를 삭제할 수 있습니다.
임차권등기명령 해제신청서
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임대인의 임차인에 대한 보증금반환의무는 임차인의 임차권등기 말소의무보다 선 이행되어야 하므로(동시이행X), 임차권등기명령 이후 임대인으로부터 임차보증금 전액을 반환받은 임차인은 원칙적으로 당해 임차권등기를 말소해주어야 하며, 이러한 임차인의 임차권등기 말소의무는 임차권등기명령을 발한 법원에 임차권등기명령해제신청서를 제출하는 방식에 의합니다.
임차권등기 삭제
임차권등기가 기입되면, 이유여하를 불문하고 임대인입장에서는 선량하고 도덕적으로 살아온 나의 명예가 실추되는 듯한 느낌을 받을 수도 있습니다.
처음부터 보증금을 돌려주지 않으려고 했던 것이 아니라 그저 보증금을 줘야하는 상황에서 임차인과 사소한 오해가 생겼던 것 뿐인데, 한 번의 갈등으로 본인 소유 부동산 등기부에 보증금을 떼먹으려고 한 임대인처럼 보일까 거듭 후회되는 상황이 생기기도 하는 것이죠.
한 번 등기부에 기입된 등기사실은 완전히 삭제할 수는 없습니다. 즉 사정이 어찌되었든지를 물분하고 최초 임차권등기가 없었던 것과 같은 상태로 되돌릴 수는 없다는 말입니다.다만 사정변경 등을 원인으로 하여 임차권등기명령을 취소시키고 그 등기를 삭제함에 그치게 되므로, 불필요한 상황을 당면하는 일이 없도록 적절히 대응하심이 바람직하겠습니다.