우리 민법은 서로 의무를 부담하는 쌍무계약에서 각 당사자의 채무는 상호 의존관계에 있으므로, 각 의무의 이행에 있어 ‘상환’으로 이행하는 것이 공평에 부합한다는 취지로 동시이행항변권을 규정하고 있습니다.
서로 의무를 부담하는 상황에서 일방의 당사자에게만 먼저 이행을 요구한다면, 상대방이 채무를 이행하지 아니하는 경우 오히려 성실하게 이행한 자가 오히려 손해를 보는 것이 되어 공평에 반하는 결과를 야기하기 때문에, 상대방이 그 의무를 이행할 때까지 일방에게도 이행거절의 항변권을 부여하는 것이죠.
이러한 입법취지에 입각하여 우리 법원은 해석상 “임대차계약이 만료된 경우 임차인이 임차물을 인도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등을 공제하고 나머지 보증금을 반환할 의무 사이 동시이행관계를 인정” 하고 있습니다.
대법원 1977. 9. 28., 선고, 77다1241, 전원합의체 판결
임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금중 연체차임등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계입니다.
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동시이행항변권
동시이행항변권은 쌍무계약에서 상대방이 채무이행을 하기까지 자기의 채무이행을 거절하는 일종의 이행거절권능에 해당합니다.
즉 월세 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금반환을 차일피일 미뤄오고 있다면, 임차인 역시 동시이행항변권을 행사함으로서 보증급 지급까지 적법하게 당해 임차물을 점유할 권리를 갖는다고 볼 수 있는 것입니다.
임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로 임대차계약 종료의 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유해 온 것이라면 임대인이 임차인에게 위 보증금반환의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장 입증이 없는 이상 임차인의 위 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없다(대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결 [건물명도]참조).
그러나 주의하셔야 할 것은 월세 보증금의 미지급을 이유로 당해 목적물의 점유를 계속하는 경우, 그와 같은 점유가 임대인에 대한 관계에서 부당한 이득을 얻은 것으로 볼 수 있다는 점입니다.
임차인에게는 임대인의 보증금미지급을 사유로 당해 목적물에 대한 명도를 거절할 수 있는 권능만이 인정될 뿐, 월세 지급없이 무상/공짜로 목적물을 점유할 권리까지는 인정되지 않기 때문입니다.
임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로, 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결)
사용수익하지 않을 경우 부당이득 발생여부
임차인이 임대인의 보증금미반환을 이유로 당해 목적물에 대한 명도만을 거부하고 있을 뿐, 실제 그와같은 기간동안 당해 임차물을 본래 용도에 맞게 사용/수익하지 않았다면 임대인에 대한 관계에서 부당한 이익을 얻은 것이라고는 볼 수는 없겠습니다.
즉 임차인이 임대인의 보증금반환거절을 이유로 당해 목적물을 점유하고 있기는 하나 실제 본래 용도대로 당해 임차물을 사용/수익하지 않고 있다면, 실질적인 이득을 얻는 경우라고 볼 수 없어 임대인에 대한 관계에서 월세를 지급할 의무가 있다고 볼 수 없다는 점 유의하셔야 하겠습니디.
법률상의 원인없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용, 수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 사용, 수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득 반환의무는 성립될 여지가 없다.(대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결 [건물명도])
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